등기부등본 갑구와 을구 차이｜소유권과 빚을 구분하는 방법

 

등기부등본 갑구와 을구 차이｜소유권과 빚을 구분하는 방법

부동산 계약을 할 때 등기부등본을 확인하라는 말을 자주 듣습니다.

그런데 막상 등기부등본을 열어보면 갑구와 을구가 무엇을 의미하는지, 근저당권이 왜 중요한지 헷갈릴 수 있습니다.

쉽게 구분하면 다음과 같습니다.

갑구 = 누가 이 부동산의 권리를 가지고 있는가
을구 = 이 부동산에 담보 등 어떤 권리가 설정되어 있는가

특히 전세 계약에서는 갑구와 을구를 모두 확인해야 합니다.

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1. 갑구와 을구의 가장 큰 차이

구분갑구을구

핵심	소유권 관련	소유권 이외 권리
가장 먼저 볼 것	현재 소유자	근저당권
대표 항목	소유권 이전, 압류, 가압류, 가처분 등	근저당권, 전세권 등
확인 목적	집주인이 누구인지 확인	담보·권리관계 확인
전세 계약에서	계약 상대방 확인	보증금 위험 확인

따라서 등기부등본을 볼 때는 갑구에서 소유자를 확인한 뒤 을구에서 담보와 권리관계를 확인하는 방식으로 보면 이해하기 쉽습니다.

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2. 갑구에서는 '집주인'부터 확인

갑구에서 가장 먼저 확인할 것은 현재 소유자입니다.

등기부등본의 소유자 이름과 실제 계약하려는 임대인의 이름이 일치하는지 확인해야 합니다.

예를 들어 계약을 하러 나온 사람이 A씨인데 등기부등본상 소유자가 B씨라면 바로 계약하지 말고 관계를 확인해야 합니다.

대리인이 나온 경우에는 소유자의 위임 여부 등을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

갑구에서 확인할 순서

현재 소유자 → 소유권 변동 → 압류·가압류·가처분 여부

이렇게 보면 됩니다.

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3. 갑구에 '압류'가 있다면 주의

갑구에 압류가 표시되어 있다면 해당 부동산의 권리관계를 자세히 살펴봐야 합니다.

압류는 채무자의 재산에 대한 처분을 제한하는 절차이기 때문입니다.

특히 전세 계약을 앞두고 있다면 단순히 소유자 이름만 확인하고 넘어가기보다 압류가 설정된 시점과 관련 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다.

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4. 가압류와 가처분도 확인

갑구에서 함께 확인해야 하는 것이 가압류와 가처분입니다.

가압류

채권자가 향후 강제집행을 할 수 있도록 채무자의 재산을 미리 보전하는 절차입니다.

가처분

부동산의 처분이나 특정 권리관계에 영향을 줄 수 있는 절차입니다.

따라서 갑구에 이러한 내용이 있다면 "집주인 이름만 맞으면 된다"고 생각해서는 안 됩니다.

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5. 을구는 '빚'을 보는 곳일까?

여기서 가장 많이 오해하는 부분입니다.

을구가 곧 집주인의 모든 빚을 보여주는 것은 아닙니다.

을구에는 소유권 이외의 권리 가운데 등기되는 권리가 표시됩니다.

대표적으로 근저당권과 전세권 등이 있습니다.

따라서 을구를 볼 때는 "집주인이 빚이 얼마나 있나?"라고 단순하게 보는 것보다,

이 부동산에 다른 사람이 먼저 권리를 행사할 수 있는 권리가 설정되어 있는가?

라는 관점으로 보는 것이 정확합니다.

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6. 을구에서 가장 중요한 '근저당권'

전세 계약에서 가장 많이 확인하는 것이 근저당권입니다.

집주인이 금융기관에서 돈을 빌리면서 해당 부동산을 담보로 제공하면 근저당권이 설정될 수 있습니다.

등기부등본에는 근저당권과 함께 채권최고액 등이 표시됩니다.

여기서 주의할 점은 채권최고액을 집주인이 실제로 빌린 금액과 동일하다고 단정하면 안 된다는 것입니다.

따라서 등기부등본을 볼 때는 숫자 하나만 보고 판단하기보다 해당 권리의 내용과 순위를 함께 살펴봐야 합니다.

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7. 갑구와 을구를 함께 봐야 하는 이유

예를 들어 다음과 같은 등기부등본이 있다고 가정해 보겠습니다.

구분내용

갑구	소유자 A씨
갑구	압류 없음
갑구	가압류 없음
을구	근저당권 설정
을구	채권최고액 1억 8천만원

이 경우

갑구만 보면

→ 소유자가 A씨라는 사실을 알 수 있습니다.

하지만 을구까지 보면

→ 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 알 수 있습니다.

즉, "집주인이 누구인가"와 "그 집에 어떤 권리가 설정되어 있는가"는 별개의 문제입니다.

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8. 전세 계약이라면 이렇게 확인하세요

전세 계약을 앞두고 있다면 다음 순서로 확인하면 편합니다.

STEP 1. 표제부

계약하려는 주택의 주소와 동·호수 등이 실제 계약 대상과 일치하는지 확인합니다.

STEP 2. 갑구

현재 소유자가 누구인지 확인합니다.

그리고 압류·가압류·가처분 등 권리 제한이 있는지 확인합니다.

STEP 3. 을구

근저당권, 전세권 등 다른 권리가 설정되어 있는지 확인합니다.

STEP 4. 전체 권리관계 확인

소유자와 권리관계를 따로 보지 말고 선순위 권리와 보증금의 관계까지 함께 확인합니다.

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9. 가장 쉽게 기억하는 방법

갑구와 을구를 어렵게 외울 필요는 없습니다.

갑구 = '누구?'

누가 소유자인가?

소유권에 제한이 있는가?

을구 = '무슨 권리?'

근저당권이 있는가?

전세권 등이 설정되어 있는가?

이렇게 구분하면 등기부등본을 훨씬 쉽게 읽을 수 있습니다.

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등기부등본 갑구·을구 최종 체크표

확인 항목갑구을구

현재 소유자	✅
소유권 이전	✅
압류	✅
가압류	✅
가처분	✅
근저당권		✅
전세권		✅
기타 소유권 외 권리		✅

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마무리

등기부등본을 처음 보는 사람이라면 갑구와 을구를 '소유권'과 '그 외 권리'로 나누어 생각하면 쉽습니다.

갑구에서는 현재 소유자와 압류·가압류 등을 확인하고, 을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인합니다.

특히 전세 계약에서는 "갑구가 깨끗하다 = 안전하다"라고 단순하게 판단해서는 안 됩니다.

갑구와 을구를 모두 확인하고, 선순위 권리와 보증금 등을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.