전세계약서 특약에 넣으면 좋은 문구와 주의사항

 

 

전세계약서 특약에 넣으면 좋은 문구와 주의사항

전세계약을 할 때 많은 사람이 등기부등본만 확인하고 특약은 대충 넘어가는 경우가 있습니다.

하지만 전세보증금을 지키려면 계약서의 특약도 중요합니다.

특히 계약일과 잔금일 사이에 임대인이 새로운 근저당을 설정하거나, 계약 당시와 다른 권리관계가 발생하는 것을 막기 위한 내용을 특약으로 명확하게 적어두는 것이 좋습니다.

현재 「주택임대차보호법」은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 또한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매에서 일정한 우선변제권을 가질 수 있습니다.

그렇다면 전세계약서에는 어떤 특약을 넣는 것이 좋을까요?

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1. 잔금일까지 새로운 권리 설정을 하지 않는다는 특약

가장 먼저 확인할 부분입니다.

추천 문구

“임대인은 본 계약 체결일부터 잔금 지급 및 임차인의 전입신고 완료 시까지 근저당권, 전세권, 가압류, 가처분 등 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있는 새로운 권리를 설정하지 않는다.”

계약 당시에는 등기부등본이 깨끗했지만 잔금을 치르기 전에 새로운 담보권이 설정되는 상황을 예방하기 위한 내용입니다.

특히 계약 당일 등기부등본만 보고 안심하지 말고 잔금 직전 다시 확인하는 것이 중요합니다.

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2. 기존 권리관계를 사실대로 유지한다는 특약

계약 당시 확인한 등기부 상태와 실제 권리관계가 다르다면 문제가 될 수 있습니다.

추천 문구

“임대인은 계약 당시 확인된 등기사항 및 임차인에게 고지한 권리관계에 변동이 없음을 확인하며, 사실과 다른 사항이 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

단순히 “문제없음”이라고 적기보다 어떤 상태를 기준으로 계약했는지 명확하게 적는 것이 좋습니다.

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3. 임대인의 소유권 및 권리변동 관련 특약

계약 이후 임대인이 주택을 다른 사람에게 넘기는 상황도 고려할 필요가 있습니다.

추천 문구

“임대인은 임대차기간 중 임차인의 동의 없이 임차인의 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 권리변동을 발생시키지 않도록 하며, 소유권이 변경되는 경우 임차인에게 즉시 통지한다.”

다만 특약 하나만으로 법에서 정한 임차인의 권리관계를 모두 보장할 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 실제 계약에서는 등기부등본과 임대인의 신원·소유관계를 함께 확인해야 합니다.

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4. 보증금 반환에 관한 특약

전세계약에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다.

추천 문구

“임대인은 임대차계약 종료일에 임차인으로부터 주택을 인도받음과 동시에 임차보증금을 반환한다.”

보증금 반환 시점에 다른 조건을 임의로 추가하지 않도록 반환 시점과 절차를 계약서에 명확하게 적어두는 것이 좋습니다.

특히 “새로운 세입자가 들어오면 보증금을 돌려주겠다”와 같은 문구를 임대인이 요구한다면 주의해야 합니다.

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5. 전세보증금 반환보증 가입을 고려한다면

보증기관의 보증 가입을 계획하고 있다면 계약 단계에서 관련 내용을 명확하게 남기는 방법도 있습니다.

예를 들어,

“본 계약은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입을 전제로 하며, 임차인의 귀책사유가 아닌 사유로 보증 가입이 불가능한 경우 당사자 협의에 따라 계약을 해제하고 계약금은 반환한다.”

다만 보증 가입 가능 여부는 주택가격, 보증금, 권리관계 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전에 해당 보증기관의 가입요건을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

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6. 임대인의 체납·선순위 임차인 정보 확인

현재 주택임대차보호법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 해당 주택의 확정일자·차임·보증금 등의 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 규정하고 있습니다. 일정한 경우 임대인의 동의를 통한 미납세금 열람으로 갈음할 수도 있습니다.

따라서 특약에는 다음과 같이 확인 사실을 남기는 방법을 생각해볼 수 있습니다.

“임대인은 본 계약과 관련하여 임차인에게 선순위 임대차 및 세금 관련 정보를 사실대로 고지하였으며, 임차인은 관련 자료의 확인을 요청할 수 있다.”

특히 다가구주택이라면 등기부등본만으로 기존 세입자의 보증금 전체를 파악하기 어려울 수 있으므로 더욱 주의해야 합니다.

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전세계약 특약, 무조건 많이 넣으면 좋을까?

그렇지는 않습니다.

특약은 많다고 좋은 것이 아니라 실제로 중요한 내용을 구체적으로 적는 것이 중요합니다.

특약 내용확인 포인트

신규 근저당 설정 금지	잔금 전 권리변동 방지
가압류·가처분 등 설정 금지	새로운 위험요소 확인
권리관계 사실 고지	허위 고지 방지
보증금 반환	반환 시점 명확화
보증가입 관련	가입 불가 시 처리방법
소유권 변동	임대인 변경 여부 확인
선순위 임대차	기존 보증금 확인
세금 관련 정보	납세·체납 정보 확인

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이런 특약은 특히 주의해야 한다

반대로 임차인에게 불리한 문구가 들어가 있는지도 확인해야 합니다.

① “보증금 반환은 신규 임차인 입주 후로 한다”

보증금 반환을 새로운 세입자에게 의존하는 내용이라면 주의해야 합니다.

② “임차인은 권리관계에 대해 이의를 제기하지 않는다”

구체적인 권리관계를 확인하지 않은 상태에서 이런 문구에 서명하는 것은 신중해야 합니다.

③ “임대인은 모든 책임을 부담하지 않는다”

계약 내용이나 법률상 권리와 충돌할 가능성이 있으므로 문구의 의미를 정확하게 확인해야 합니다.

④ 지나치게 포괄적인 특약

“모든 문제는 임차인이 책임진다”처럼 범위가 지나치게 넓은 문구는 그대로 서명하기보다 어떤 상황을 의미하는지 확인해야 합니다.

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특약보다 더 중요한 것은 '실제 확인'

특약을 잘 작성했다고 해서 등기부등본 확인을 생략해서는 안 됩니다.

전세계약을 할 때는 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본 확인 → 소유자 확인 → 선순위 권리 확인 → 임대차 정보 확인 → 세금 관련 정보 확인 → 특약 작성 → 계약 → 잔금 직전 등기부 재확인 → 전입신고·확정일자

특히 임차인의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 발생하므로, 계약서에 특약을 넣는 것과 별개로 실제 입주와 전입신고 등의 절차도 중요합니다.

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핵심 정리

전세계약서 특약은 단순한 문구가 아닙니다.

“잔금 전 새로운 근저당을 설정하지 않는다.”

“계약 당시 권리관계를 사실대로 고지한다.”

“보증금 반환 시점을 명확하게 한다.”

“보증가입이 필요한 경우 가입 불가 시 처리방법을 정한다.”

등처럼 어떤 상황에서 무엇을 해야 하는지를 구체적으로 적는 것이 핵심입니다.

다만 특약만으로 모든 전세 위험을 막을 수 있는 것은 아닙니다.

가장 안전한 방법은 등기부등본, 선순위 임차관계, 세금 관련 정보, 실제 주택가격을 확인한 뒤 특약까지 함께 검토하는 것입니다.