등기부등본에서 이것 발견되면 계약하지 마세요｜전세 계약 전 반드시 확인할 것
전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 집 상태만 보고 결정하면 안 됩니다.
특히 등기부등본에 특정 내용이 발견된다면 계약을 서두르지 말고 반드시 다시 확인해야 합니다.
“중개사님이 괜찮다고 하니까…”
“집주인이 문제없다고 하니까…”
이렇게 넘어갔다가 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생할 수 있습니다.
오늘은 전세·월세 계약 전에 등기부등본에서 특히 주의해야 할 항목을 정리해보겠습니다.
1. 갑구에 '압류'가 있다면 일단 멈추세요
등기부등본의 갑구에는 소유권과 관련된 내용이 표시됩니다.
여기에서 다음과 같은 단어가 보인다면 주의해야 합니다.
- 압류
- 가압류
- 가처분
- 경매개시결정
특히 압류나 가압류가 설정되어 있다면 집주인의 채무 문제와 관련됐을 가능성이 있습니다.
이런 주택에 보증금을 넣는 것은 신중해야 합니다.
등기부등본에서 압류·가압류가 발견됐다면 계약을 서두르지 말고 법률 전문가나 관련 기관을 통해 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다.
2. '근저당권'이 많다면 보증금을 꼭 계산해보세요
등기부등본의 을구에서 가장 많이 확인해야 하는 것 중 하나가 근저당권입니다.
예를 들어,
항목금액
| 집 시세 | 2억 원 |
| 근저당권 채권최고액 | 1억 3천만 원 |
| 내 전세보증금 | 7천만 원 |
| 합계 | 2억 원 |
이런 상황이라면 집값에 비해 선순위 권리가 상당한 수준일 수 있습니다.
중요한 것은 단순히 “근저당이 있다/없다”가 아닙니다.
집의 실제 가치와 선순위 권리, 내 보증금까지 함께 따져봐야 합니다.
3. '신탁'이라는 단어가 보이면 특히 조심하세요
등기부등본에서 신탁등기가 확인된다면 일반적인 집주인 소유 주택과 다르게 접근해야 합니다.
등기부상 소유자가 신탁회사 등으로 표시되어 있거나 신탁과 관련된 내용이 있다면,
“집주인과 계약하면 되는 것 아닌가?”
라고 단순하게 생각하면 안 됩니다.
신탁부동산은 계약 권한과 보증금 반환 문제 등을 별도로 확인해야 하기 때문입니다.
따라서 신탁등기가 있다면 계약 전에 관련 서류와 권한관계를 반드시 확인해야 합니다.
4. '임차권등기명령'이 있다면 그냥 지나치지 마세요
등기부등본에 임차권등기가 표시되어 있다면 더욱 주의해야 합니다.
임차권등기는 기존 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 등의 상황에서 활용될 수 있습니다.
즉, 해당 주택에서 보증금 반환과 관련된 문제가 있었을 가능성을 확인해야 합니다.
새로운 세입자 입장에서는 반드시 그 사유를 확인하고 계약 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
5. '소유권이전청구권 가등기'도 확인하세요
갑구에서 낯선 권리관계가 발견된다면 무조건 넘기지 않는 것이 좋습니다.
그중 하나가 소유권이전청구권 가등기입니다.
현재 소유자가 아닌 다른 사람이 향후 소유권을 넘겨받을 수 있는 권리를 확보해 놓은 경우가 있기 때문에 권리관계를 정확하게 확인해야 합니다.
등기부등본에 이런 내용이 있다면 중개사의 설명만 듣고 바로 계약하기보다는 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.
계약 전 이것만은 체크하세요
등기부등본을 봤을 때 다음 단어가 있는지 먼저 확인해보세요.
발견된 내용주의 정도확인할 사항
| 압류 | 🚨 매우 주의 | 채무 및 압류 원인 |
| 가압류 | 🚨 매우 주의 | 채권관계 |
| 경매개시결정 | 🚨 매우 주의 | 경매 진행 여부 |
| 근저당권 | ⚠️ 주의 | 채권최고액과 보증금 |
| 신탁 | 🚨 매우 주의 | 계약 권한 및 신탁관계 |
| 임차권등기 | 🚨 매우 주의 | 기존 보증금 문제 |
| 가등기 | 🚨 매우 주의 | 향후 소유권 관계 |
그런데 더 중요한 게 있습니다
등기부등본을 계약하는 날 한 번만 확인하면 끝이라고 생각하면 안 됩니다.
계약 전 확인하고,
계약 당일에도 다시 확인하고, 잔금 지급 전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.
그 사이 새로운 근저당이나 압류 등이 설정될 가능성을 완전히 배제할 수 없기 때문입니다.
또한 등기부등본뿐만 아니라 건축물대장, 실제 소유자, 선순위 권리, 전입세대 및 확정일자 관련 사항 등도 함께 확인해야 합니다.
이런 말이 나오면 더 조심하세요
집주인이나 중개인이 다음과 같이 말한다고 해서 그대로 믿어서는 안 됩니다.
“근저당은 별거 아니에요.”
“잔금 치르는 날 없애드릴게요.”
“다른 사람들도 다 이렇게 계약했어요.”
“등기부등본은 깨끗하니까 걱정하지 마세요.”
중요한 것은 말이 아니라 실제 서류와 권리관계입니다.
특히 “잔금 날 근저당을 말소하겠다”는 조건이 있다면 계약서에 관련 내용을 명확하게 기재하고 실제 말소 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.
전세 계약에서 가장 위험한 실수
가장 위험한 것은 “괜찮겠지”라는 생각으로 계약금을 먼저 보내는 것입니다.
등기부등본에서 이해되지 않는 권리가 하나라도 발견됐다면,
계약금부터 보내지 말고 정확한 내용을 확인하세요.
보증금은 한 번 지급하면 문제가 발생했을 때 돌려받는 과정이 상당히 복잡해질 수 있습니다.
한 줄 정리
등기부등본에서 압류·가압류·경매·신탁·임차권등기 등이 발견됐다면 계약을 서두르지 마세요.
그리고 근저당권이 있다면 집값 대비 선순위 권리와 내 보증금을 함께 계산해야 합니다.
전세 계약은 몇 만 원짜리 물건을 사는 것이 아닙니다.
계약하기 전에 등기부등본을 제대로 확인하는 것이 보증금을 지키는 첫 번째 방법입니다.
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