임대인의 체납 여부를 확인할 수 있을까?

임대인의 체납 여부를 확인할 수 있을까?｜전세 계약 전 반드시 확인해야 할 세금 체납

전세나 월세 계약을 할 때 대부분의 사람은 등기부등본부터 확인합니다.

근저당권이 있는지, 압류나 가압류가 설정되어 있는지 살펴보는 것은 중요합니다. 그런데 등기부등본만 확인한다고 해서 임대인의 모든 채무관계를 알 수 있는 것은 아닙니다.

특히 놓치기 쉬운 것이 임대인의 국세·지방세 체납 여부입니다.

임대인이 세금을 체납한 상태라면 상황에 따라 해당 주택의 보증금 회수에도 영향을 줄 수 있기 때문에 계약 전에 확인해 두는 것이 좋습니다.

그렇다면 세입자가 임대인의 체납 여부를 직접 확인할 수 있을까요?

결론부터 말하면 확인할 수 있습니다.

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1. 임대인의 세금 체납도 확인할 수 있다

임차인은 일정한 절차를 통해 임대인의 미납국세와 미납지방세를 확인할 수 있습니다.

국세는 「국세징수법」, 지방세는 「지방세징수법」에 각각 임차인을 위한 미납세금 열람 제도가 마련되어 있습니다.

구분확인할 수 있는 내용확인 기관

국세	미납국세·체납액 등	세무서
지방세	체납 지방세·미납 지방세 등	지방자치단체
확인 시기	계약 전 또는 임대차 시작일까지	임차인
임대인 동의	원칙적으로 필요하지만 일정 요건에서는 불필요	아래 내용 참고

여기서 중요한 것은 단순히 현재 체납액만 확인하는 제도는 아니라는 점입니다.

법에서 정한 범위에 따라 아직 납부기한이 지나지 않은 일부 미납세금이나 신고 후 납부하지 않은 세금도 열람 대상에 포함될 수 있습니다.

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2. 임대인의 동의가 꼭 필요할까?

과거에는 임대인의 세금 체납을 확인하기 위해 임대인의 동의가 필요한 경우가 많았습니다.

현재는 임차인의 보호를 위해 제도가 달라졌습니다.

특히 임대차계약을 체결했고 보증금이 1천만원을 초과하는 경우, 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이 미납국세와 미납지방세를 열람할 수 있습니다.

상황임대인 동의

계약 전 임대인의 미납세금을 확인하려는 경우	원칙적으로 필요
계약을 체결했고 보증금이 1천만원 초과	동의 없이 열람 가능
보증금이 1천만원 이하	임대인 동의가 필요할 수 있음
임대차기간이 시작된 이후	이 제도의 열람 시기를 벗어날 수 있으므로 계약 전 확인 권장

따라서 전세보증금이 큰 계약이라면 계약서에 서명하기 전에 세금 체납 여부를 확인하는 절차를 미리 요청하는 것이 좋습니다.

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3. 국세는 어떻게 확인할까?

국세 체납 여부는 세무서를 통해 확인할 수 있습니다.

국세징수법 제109조는 주거용 건물 또는 상가건물을 임차하려는 사람이 계약 전 또는 임대차기간 시작일까지 임대인의 미납국세 등을 열람할 수 있도록 규정하고 있습니다.

임대인의 동의 없이 신청하는 경우에는 임대차계약이 체결되었다는 사실을 증명할 수 있는 서류가 필요합니다.

국세청은 미납국세 열람 신청을 홈택스에서 사전 신청할 수 있도록 안내하고 있으며, 실제 열람은 세무서에서 진행하는 방식으로 안내하고 있습니다.

준비할 수 있는 서류

• 신분증
• 임대차계약서 사본
• 필요한 경우 임대인의 동의를 증명하는 서류

국세청 신청서에도 임대인의 동의가 필요하지 않은 경우에는 임대차계약 체결 사실을 증명하는 서류를 제출하도록 되어 있습니다.

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4. 지방세도 별도로 확인해야 한다

국세만 확인하고 끝내면 안 됩니다.

지방세도 별도의 열람 제도가 있습니다.

「지방세징수법」 제6조에 따라 임차인은 임대인의 지방세 체납액 등을 확인할 수 있습니다. 보증금이 1천만원을 초과하는 경우에는 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있습니다.

구분국세지방세

관련 법률	국세징수법	지방세징수법
확인 대상	미납국세·체납액 등	미납지방세·체납액 등
동의 없이 확인	보증금 1천만원 초과 등 요건 충족 시	보증금 1천만원 초과 등 요건 충족 시
신청 기관	세무서	지방자치단체
확인 시기	임대차기간 시작일까지	임대차기간 시작일까지

즉, 국세와 지방세를 각각 확인하는 것이 핵심입니다.

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5. 임대인이 납세증명서를 보여주는 방법도 있다

임대인에게 직접 관련 서류를 요청하는 방법도 있습니다.

주택임대차보호법에는 임대인이 임대차계약을 체결할 때 일정한 정보를 임차인에게 제시하도록 하는 규정이 마련되어 있습니다.

여기에는 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서가 포함되며, 임대인이 미납국세·미납지방세 열람에 동의하는 방식으로 갈음할 수도 있습니다.

따라서 계약 과정에서 다음과 같이 요청할 수 있습니다.

“계약 전에 국세와 지방세 납세증명서 또는 미납세금 열람을 확인하고 싶습니다.”

이것은 임대인을 의심하기 위한 절차라기보다 고액의 보증금을 맡기기 전에 확인하는 기본적인 안전장치로 볼 수 있습니다.

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6. 체납이 있다고 무조건 계약하면 안 되는 것은 아니다

여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다.

임대인에게 체납세금이 있다고 해서 그 자체만으로 임대차계약이 무조건 불가능하거나 보증금을 반드시 돌려받지 못하는 것은 아닙니다.

중요한 것은 체납의 종류와 금액, 해당 주택의 권리관계, 선순위 권리, 임차보증금과의 관계 등을 종합적으로 확인하는 것입니다.

따라서 체납 사실을 확인했다면 바로 계약 여부를 결정하기보다 다음 사항을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

확인 항목확인 이유

등기부등본	근저당·압류·가압류 등 확인
임대인 세금 체납	보증금 회수 위험요소 확인
전세가율	주택 가격 대비 보증금 수준 확인
선순위 임차인	먼저 권리를 가진 임차인 확인
임대인과 소유자 동일 여부	계약 상대방 확인
보증보험 가입 가능 여부	보증금 반환 위험에 대한 추가 확인

특히 등기부등본이 깨끗하다는 이유만으로 임대인의 재정상태까지 모두 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

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7. 전세 계약 전 체납 확인 체크리스트

계약 직전에 아래 순서대로 확인하면 놓치는 부분을 줄일 수 있습니다.

전세 계약 전 확인 순서

□ 임대인과 등기부등본의 소유자 확인
□ 등기부등본 갑구·을구 확인
□ 근저당권·압류·가압류 확인
□ 임대인의 국세 체납 여부 확인
□ 임대인의 지방세 체납 여부 확인
□ 전세보증금과 주변 시세 비교
□ 선순위 임차인 및 확정일자 관련 정보 확인
□ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
□ 계약서 특약사항 확인
□ 잔금 지급 직전 등기부등본 재확인

특히 계약 전 확인과 잔금 지급 전 확인을 구분하는 것이 중요합니다.

계약 당시와 잔금 지급 시점 사이에 등기부등본의 권리관계가 달라질 수 있기 때문입니다.

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마무리

전세 계약에서 등기부등본만 확인하고 계약을 끝내는 경우가 많습니다.

하지만 보증금이 큰 계약이라면 주택 자체의 권리관계뿐 아니라 임대인의 세금 체납 여부도 확인할 필요가 있습니다.

현재는 임차인이 일정 요건을 충족하면 임대인의 동의 없이도 미납국세와 미납지방세를 열람할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. 특히 보증금이 1천만원을 초과하는 경우에는 계약 체결 후 임대차기간이 시작되기 전까지 동의 없이 열람할 수 있다는 점을 알아두면 좋습니다.

결국 안전한 임대차계약은 등기부등본 하나만 보는 것이 아니라 ‘등기부 + 세금 체납 + 선순위 권리 + 보증금 수준’을 함께 확인하는 것에서 시작됩니다.

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